8月20日，住建部、央行在京召開了重點房地產企業座談會，會議指出，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，融資新規內容或與此前傳聞差不多，參會的多為TOP20房企，尤其是負債率比較高的房企融資將受到監控。預計未來幾個月，房企會加緊促銷賣房回籠資金，以使企業經營面保持平穩。對中小房企或沒列入監控和試點的企業也將產生間接的威懾作用。融資新規也是對融資激進型房企的警示，通過對房企有息債務規模進行精細化管控，間接引導土地市場逐步回歸。

落實房地產金融審慎管理制度

證券時報記者8月23日從住建部獲悉，8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人參加會議。

會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，此次會議是對此前7月24日國務院副總理韓正召開房地產座談會（簡稱“7.24房地產座談會”）精神的進一步落實。“之前高級別會議后，有些城市調控升級是地方層面的落實，住建部和央行會同其他部門也要落實，這次是針對房地產開發企業層面的落實。”他說。

在“7.24房地產座談會”上，主要圍繞房地產長效機制提出了下一階段的重點工作，其中提出，“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。”

此次會議提出“實施好房地產金融審慎管理制度”，“形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則”。“房企融資層面監管是央行近期一直在推進的，建立了資金監管監測體系。”楊紅旭說。

“除了提出實施好房地產金融審慎管理制度外，此次會議還強調防范化解房地產金融風險。”楊紅旭對證券時報記者說，這也是對2018-2020年三大攻堅戰中防范化解重大風險攻堅戰中涉及的防范房地產金融風險的層層落實。

盡管此次會議并沒有披露資金監測和融資管理規則的框架內容，但楊紅旭認為，融資新規或與此前傳聞中的內容差不多。

值得注意的是，在“資金監測和融資管理規則”幾個字前面有個關鍵詞是“重點房地產企業”，這意味著新規并不是整個行業“一刀切”的規則，而是針對行業重點企業的。

證券時報記者從房企處了解到，此次參會的房企包括碧桂園、萬科、恒大等十余家大型房企，以TOP20房企為主。

談到融資監管新規對行業、企業的影響，楊紅旭對證券時報記者表示，被監管的企業主要是大企業，尤其上市公司，不分國企和民企，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。估計未來幾個月到年底，尤其是9、10月份可能會表現出來，有些企業會加緊促銷買房回籠資金，以使企業經營面保持平穩。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，但會起到間接的威懾作用。

間接引導土地市場逐步回歸

業內人士認為，融資新規能夠倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸。

今年下半年，土地市場熱度不減。證券時報記者根據公開報道梳理，僅7月29日一天，就有上海、南通、無錫、珠海、常州等多地成交地塊溢價率超過30%，其中，南通地塊更是鏖戰8小時競價482輪成交，溢價率超過60%。進入8月以來，競價超百輪或高溢價率地塊頻現。

值得注意的是，上海近期土地市場成交火熱。8月7日，上海閔行區1宗住宅用地出讓，最終，被旭輝+融信聯合體以45.23億元競得，折合樓面價5.48萬元/平方米，溢價率40.6%；8月11日，上海市閔行區又1宗住宅用地出讓，最終經過150余輪競價，被華發以64.35億元競得，折合樓面價40558元/平方米，溢價率46.4%；8月17日，上海嘉定1宗住宅用地出讓，最終經過81輪競價，被融信以48億元拿下，樓面價38763元/平方米，溢價率35.5%；8月20日，上海市青浦區1住宅用地出讓，最終經過170余輪競價，被遠洋以22.6604萬元競得，折合樓面價38484元/平方米，溢價率34.6%。

此外，金華、佛山均現溢價率超50%成交地塊，徐州更有地塊溢價率超100%。其中，8月12日，碧桂園以23.1億元競得的金華市宅地，溢價率高達54%；8月19日，龍光以16.23億元競得的佛山地塊，溢價率高達55.7%；8月11日，徐州市一地塊經過147輪競價，最終被南京安居以19.30億元競得，溢價率144%。

值得注意的是，8月18日，南京因前期土地市場高熱出臺了土拍新規，明確地價到了最高限價后將改搖號，并對房企競拍數量進行了限制，還將競買保證金比例最高增至80%，熱點區域不低于50%。這也給其他熱點城市敲響了警鐘。

克而瑞研究中心數據顯示，7月南京土地出讓金高達478.3億元，同比增長71.03%，樓面價達到10308元/平方米，同比增長54.28%。截至8月20日，今年南京土地出讓金已達到1288億元，整體溢價率為12.01%。

據克而瑞研究中心統計，7月份超百輪競拍地塊有48宗，其中，長三角城市超百輪競拍地塊合計39宗，占據全國的81%，依然是房企競爭優質地塊的主戰場，熱度最高的寧波就有9宗，占比約為19%。另外，嘉興一宗地塊競價輪次高達347輪。

易居企業集團 CEO 丁祖昱認為，需要警惕的是，當前熱點板塊地價已漲至高位，盈利空間已非常小，房企在競拍時要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利潤空間不足的風險。對于地價過快上漲的熱點城市，未來不排除出臺相應針對性政策的可能性，預計在“房住不炒”基調下，后續土地市場過熱城市供地節奏和數量或將調整，市場也將轉向平穩。

中指研究院認為，在“房住不炒”調控主基調下，房地產行業“穩”字當頭。當前，房地產行業融資監管趨緊，為了避免房地產企業密集、高息進行融資，導致行業出現大面積的債務風險，監管部門開始考慮區別管控房企有息負債增長情況，監管更加精細化。融資監管制度能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利于企業實現高質量發展。這也是對融資激進型房企的警示，同時，通過對房企有息債務規模進行精細化管控，間接引導土地市場逐步回歸，促進樓市健康發展。