核心要聞：    
 
 9月上海樓市共推出35個新盤，入市房源數(shù)高達(dá)8672套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為18個新盤近6500套房源，供應(yīng)量大幅提升。加上8月入市的31個新盤8007套房源，市場可選資源充沛。
 
----------
 



沉寂了近3年的上海樓市，正在持續(xù)走熱。

一、二手行情均受這一熱度傳導(dǎo)，量價齊升。

新房方面，網(wǎng)簽成交數(shù)從3、4月份開始回暖，5月份沖至9013套，8月成交7824套，始終在高位盤桓。

這一體量是什么概念？

即從5月開始隨便一個月的單月成交量都為近兩年來的新高。

二手房的表現(xiàn)則更直觀。

5月突破2.5萬套之后，成交量仍在持續(xù)走高，6月高達(dá)28137套，七月沖至29108套，8月繼續(xù)保持在28801套的高位。

有中介行業(yè)上海區(qū)域中層對《國際金融報》記者表示，近來行情太火了，除了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房大漲外，普通二手房從3月到現(xiàn)在漲幅也有5%了。

有楊浦濱江的業(yè)主對記者表示，他半年前準(zhǔn)備把房子掛上網(wǎng)時中介建議定價530萬元左右，現(xiàn)在同小區(qū)里樓層、裝修均不如他的房子，掛牌價已經(jīng)達(dá)到565萬元。

熱度高漲的市場也在影響著交易者的心態(tài)。

見到《國際金融報》記者前，中介龐健（化名）剛剛結(jié)束與委托其售房的業(yè)主間的爭執(zhí)。深耕虹口市場17年來的他，是門店有名的“百萬經(jīng)紀(jì)人”。9月中旬，一名相識的業(yè)主將自己臨近北外灘的虹口某次新小區(qū)的房源委托給了龐健，市場的熱度讓龐健相信這套房源不難出手。他自掏8000元，簽了獨家委托協(xié)議，約定2個月內(nèi)房源成交。掛牌后一周，業(yè)主找到龐健要上調(diào)掛牌價20萬元，擔(dān)心漲價后影響交易周期的龐健幾經(jīng)勸阻，但業(yè)主執(zhí)意上調(diào)，他堅信在這個高溫的樓市里自己的房源依然搶手，雙方最終各讓一步，房源上漲10萬至898萬元。

龐健一邊修改門店白板上的房源價格，一邊無奈道：“同小區(qū)的一個大面積兩室，3月成交時還是880萬，8月已經(jīng)漲到1000萬了，9月賣了一套1100萬。現(xiàn)在我們勸房東掛低點沒用，高價市場依然有人接盤，沒辦法。”

這是當(dāng)下上海樓市的真實寫照。

高居不下的市場熱度為“雙節(jié)”里的申城樓市再添把火，據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，假期前后有23個項目入市參與到“國慶檔”滬上新盤爭奪戰(zhàn)中，廝殺激烈，高潮迭起。

“搶跑”者結(jié)局迥然

從供應(yīng)來看，9月上海樓市共推出35個新盤，入市房源數(shù)高達(dá)8672套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為18個新盤近6500套房源，供應(yīng)量大幅提升。加上8月入市的31個新盤8007套房源，市場可選資源充沛。

記者注意到，有9大項目為搶占國慶檔，提前一步卡在了節(jié)前3日內(nèi)開盤入市，分別是金山新城的金玥灣、松江新城的合景天悅賦、崇明陳家鎮(zhèn)的東灘花園、青浦趙巷的映虹橋、徐匯康健的天悅、金山新城的光明金山府、奉賢南橋的光明九胤、嘉定新城的莫里斯花園和松江新城的華發(fā)象嶼華府，共計2459套房源可選。從區(qū)域來看，多為郊區(qū)項目。

其中，有兩個新盤已率先從這場國慶爭奪戰(zhàn)中脫穎而出。徐匯康健板塊的天悅開盤推出了100㎡3房房源共84套，收獲認(rèn)籌數(shù)481組，認(rèn)籌率達(dá)572%，為月內(nèi)第二高，目前已經(jīng)清盤；華發(fā)象嶼華府9月30日開盤收獲145.16%較高認(rèn)籌率，目前僅剩少量房源可售。

其余6盤均位于外環(huán)外，屬認(rèn)籌未過100%或未公布搖號開盤者，國慶期間均是現(xiàn)房可售。

相較于已開盤項目，處于認(rèn)籌期的新盤或許才是這個假期真正的主力軍。

《國際金融報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月1日-8日，共有11個新盤宣告在此期間認(rèn)籌，供應(yīng)較為充沛。除古北金鷹府位于中外環(huán)間，其余10個項目均處于外環(huán)外，入手門檻相對較低；產(chǎn)品類型包含遠(yuǎn)郊剛需戶型、疊墅及合院戶型，照過往去化速度看，部分大戶型高總價產(chǎn)品或?qū)⒚媾R去化困難的窘境。

認(rèn)籌金最高的是閔行浦江板塊的桂鴻院，本次推出310-382㎡院墅與194㎡平層產(chǎn)品，認(rèn)籌金分別為300萬元與150萬元，整體戶型較大總價偏高，且距離軌交8號線2公里路程，對普通剛需及剛改購房者并不友好。

區(qū)內(nèi)金虹橋板塊的古北金鷹府亦宣告于假期內(nèi)推出三期新房共46套，認(rèn)籌金高達(dá)280萬元，較7月加推時認(rèn)籌金高出了190萬，這與其本次推出的245㎡大戶型有關(guān)，總價在1400萬元起，入手門檻較高。

浦東惠南板塊同期有2個項目認(rèn)籌。君御公館最早開啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金50萬元，本次項目為全新盤首推，產(chǎn)品類型為建面約93-125㎡的3-4房，共184套，取證均價3.4萬元/㎡。

距離君御公館7公里的海玥瑄邸亦宣告于9月30日-10月5日期間認(rèn)籌，認(rèn)籌金38萬元，主推建面約81-159㎡2-4房及部分洋房、疊墅產(chǎn)品，共412套，總價在268萬起。值得一提的是，兩項目距離軌交16號線均有1.6公里距離，公共交通略有不便。

認(rèn)籌金在20萬元檔的有4個新盤，分別是寶山羅店板塊的中集金地美蘭城、青浦淀山湖板塊的首創(chuàng)禧悅繁華里、崇明陳家鎮(zhèn)板塊的仁恒海和院、寶山顧村板塊的大華錦繡四季，4個項目均為新房市場里的“老盤”新加推。

其中，中集金地美蘭城在今年前9月成交銷售面積達(dá)6.41萬㎡，位居上海樓盤銷售面積排行榜第6位；成交套數(shù)達(dá)698套，位居上海樓盤銷售套數(shù)排行榜第3位。

此外，東灘云墅、中建錦繡溪庭、萬科西郊都會等項目均宣告于10月1日-8日期間開啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金5萬-10萬元不等。

浦西“F4天團(tuán)”浮出水面

相較于認(rèn)籌期項目的搶收，不少即將入市的項目也在這個國慶檔加緊蓄客，其中浦西F4（新湖明珠城+青藍(lán)國際+青云壹號+保利天匯）關(guān)注度頗高。

從區(qū)位來看，F(xiàn)4成員分布于虹口、楊浦、普陀、靜安（閘北）四區(qū)，均為內(nèi)環(huán)內(nèi)項目，單價約在10萬-12萬之間，上車門檻千萬元以上，不管是價格還是開盤進(jìn)度，彼此間具備一定的競品屬性。

坐落于新盤項目甚少的楊浦區(qū)，鞍山板塊的保利天匯吸引了不少眼球。即使售樓處尚未建好開放，開發(fā)商也不愿錯過國慶檔的熱度，索性在項目不遠(yuǎn)處的旭輝商業(yè)廣場搭建了個臨時售樓處。《國際金融報》記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，這個不到20㎡的小空間里擠滿了30余人，小小的沙盤被圍了個水泄不通。飯點時分，有些取號排隊的客人索性加入看房大軍。

保利天匯的臨時售樓處里人潮涌動（孫婉秋攝）

12名中介賣力地向前來咨詢的客戶做著介紹，末了不忘提前客戶先驗資，“首套400萬，二套800萬”。

事實上，隨著市場熱度的升溫，開發(fā)商驗資的門檻也水漲船高，他們嚴(yán)苛地篩選著意向客戶們，“F4”們近乎全部按照首付標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行驗資。

夜幕降臨，保利天匯的銷售員依然在等待客戶（孫婉秋攝）

由于尚未取證，保利天匯尚無開盤價，銷售王恒（化名）告訴《國際金融報》記者，公司要求對外報價統(tǒng)一口徑為11.5萬元。這也意味著，相較于周邊的次新盤現(xiàn)代綠洲城，均價高出近3.5萬元，比1.5公里外的虹口區(qū)建邦16區(qū)均價高出1.8萬元左右。

對于記者提出的這一預(yù)售價是否能申請通過，王恒坦言“很難”，其認(rèn)為大概率在10萬+左右。

和愛人一起了解完情況后，楊潔（化名）告訴《國際金融報》記者，她想置換一套學(xué)區(qū)房，楊浦區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，原以為保利天匯有機(jī)會對口打虎山路第一小學(xué)（后者是楊浦連續(xù)多年第一梯隊小學(xué)），但銷售坦言近乎沒有可能，學(xué)區(qū)的落空讓保利天匯在楊潔夫婦心里失去了吸引力。

在保利天匯身上未能實現(xiàn)的學(xué)區(qū)正成為10公里外新湖明珠城的強(qiáng)力賣點。

新湖明珠城售樓處（孫婉秋攝）

不同于其他三個項目只能看沙盤，樣板間已經(jīng)開放的新湖明珠城讓國慶期間慕名前來的購房者體驗更為徹底。由于此次新開房源仍位于此前的三期項目中，新湖明珠城對口的小學(xué)為普陀區(qū)第一梯隊的江寧路小學(xué)，銷售邱屹（化名）自信道：“除了前灘板塊，目前新盤項目中沒有比我們對口學(xué)校更好的了。”剛剛辦理完第732組客戶驗資的邱屹對《國際金融報》記者表示，此次加推房源400多套，目前已驗資730多組，認(rèn)籌率突破100%近無懸念。

新湖明珠城沙盤（孫婉秋攝）

相較于明珠城項目，新湖在青藍(lán)國際二期上的產(chǎn)品力優(yōu)勢體現(xiàn)得更為徹底。

由于一期交付的珠玉在前，二期尚未開盤便讓市場充滿期待。2017年一期項目交付時，無論是蜂窩鋁板&進(jìn)口石材的外立面還是內(nèi)部裝備標(biāo)準(zhǔn)均豪華得近乎不計成本，加上物業(yè)的良好管理，使得青藍(lán)國際一期已經(jīng)使用3年依然如新。

朱凡（化名）一家在小區(qū)實地轉(zhuǎn)了一圈后決定驗資，他對小區(qū)里兩個下沉式庭院頗為滿意，剛從400米外的融創(chuàng)青云壹號過來的他坦言：“價格不相上下的兩個項目，產(chǎn)品端的打造依然存在不小差異。”

青藍(lán)國際一期外立面（孫婉秋攝）

一條東寶興路將相距不過383米的兩個項目分割在了兩個區(qū)域，青藍(lán)國際在靜安（閘北），青云壹號在虹口。

一對夫妻從車?yán)锵聛恚拮勇詭б苫蟮貑栒煞蚴欠裾义e了，由于丈夫堅持跟著導(dǎo)航過來的，所以妻子不放心在青云壹號的售樓處門口問了聲，“這是否為融創(chuàng)北外灘壹號（項目曾用案名）？”在得到肯定答復(fù)后，她有些失落地對一旁丈夫嘀咕，不明白這個地段和北外灘有什么關(guān)系。

誠然，從地理位置來看，青云壹號地處四川北路板塊，項目距離北外灘尚有4公里左右的距離，且周邊不少老公房，界面觀感一般。

融創(chuàng)青云壹號施工銘牌（孫婉秋攝）

銷售劉露（化名）卻將周邊的破敗視作對青云壹號的襯托，她說這樣才顯得“青云壹號像一顆明珠一樣。”她透露126㎡4室的小洋房由于得房率高達(dá)87%，已吸引了不少客戶持幣待購。“我手上有不少客戶為了中簽已經(jīng)發(fā)動了身邊的親朋好友準(zhǔn)備了4、5個號來搖號。”她預(yù)測“千人搖這次是跑不掉了”。

青云壹號沙盤（孫婉秋攝）

多個新盤撐起了為期8天的國慶檔，它們的表現(xiàn)也決定了黃金周的最終成色。