2019年12家，2020年已達(dá)15家，物業(yè)企業(yè)的上市熱潮仍在升溫。不過值得注意的是，與2019年相比，今年上市的物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出破發(fā)率高、估值分化加劇等新特點(diǎn)。

　　如在12月9日登陸港交所的華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)萬象生活和佳源國(guó)際旗下的佳源服務(wù)。上市首日，華潤(rùn)萬象生活股價(jià)高開報(bào)30.8港元/股，收盤價(jià)28港元/股，較招股價(jià)22.3港元/股漲25.56%，領(lǐng)漲整個(gè)物業(yè)板塊；而佳源服務(wù)截至午間休市，卻處于破發(fā)狀態(tài)，當(dāng)日收盤保住發(fā)行價(jià)，微漲0.52%。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管今年以來物業(yè)企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，但隨著大量企業(yè)涌入，物業(yè)股在經(jīng)歷集中調(diào)整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進(jìn)入“分化”階段。　

　　上市破發(fā)率達(dá)46.7%

　　自2014年6月彩生活在港上市成為“物業(yè)第一股”以來，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇登陸資本市場(chǎng)。其中2019年成功上市的物業(yè)企業(yè)就多達(dá)12家，是2014~2018年上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)量總和。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有包括融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等在內(nèi)的15家物業(yè)企業(yè)成功上市，此外還有20余家物業(yè)企業(yè)在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家物業(yè)企業(yè)進(jìn)入A股。而這些物業(yè)企業(yè)大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆產(chǎn)生。

　　中信證券(行情600030,診股)分析指出，2019年之前，物業(yè)管理公司分拆上市主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

　　然而不同于往年的物業(yè)股大熱局面，今年物業(yè)股上市首日破發(fā)數(shù)量尤其多，今年四季度上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”，卓越商企服務(wù)上市4日后亦跌破首日發(fā)行價(jià)。

　　10月30日，世茂服務(wù)以15.8港元/股開盤，而其發(fā)行價(jià)為16.60港元/股。與世茂服務(wù)同日上市的另一物業(yè)企業(yè)合景悠活也未能逃脫破發(fā)的命運(yùn)。合景悠活上市首發(fā)以6.48港元/股開盤，較每股7.89港元/股的發(fā)行價(jià)大幅低開。

　　此外，第一服務(wù)、佳源服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等均在上市首日破發(fā)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有7支物業(yè)新股開盤破發(fā)，破發(fā)率接近46.7%，且以下半年居多。而去年上市破發(fā)的物業(yè)企業(yè)僅有時(shí)代鄰里1家。

　　對(duì)于今年多家物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)破發(fā)的原因，資深物業(yè)專家金永宏分析稱，首先，今年上半年受疫情影響，物業(yè)行業(yè)整體估值被推高，特別是在其他行業(yè)不太理想的情況下，物業(yè)行業(yè)作為一種相對(duì)避險(xiǎn)的選擇被投入了大量資金，拔高了行業(yè)整體估值。估值拔高意味著需要一個(gè)回歸的過程，而下半年正好面臨著回歸。其次，物業(yè)行業(yè)本身是一個(gè)新興行業(yè)，資本市場(chǎng)的資金用于物業(yè)投資的數(shù)額還很有限，而大量涌入的物業(yè)新股意味著一定會(huì)稀釋一部分資金。資金池增長(zhǎng)需要一定過程，但新股密集發(fā)行，兩者之間的增長(zhǎng)不匹配，也為成為破發(fā)的一大原因。第三，物業(yè)企業(yè)估值定位過程中出現(xiàn)了偏差，截至11月份已上市物業(yè)企業(yè)平均估值是32.85，新股發(fā)行都希望自己有一個(gè)高估值，導(dǎo)致其實(shí)際情況和定位出現(xiàn)偏差，從而出現(xiàn)破發(fā)。

　　行業(yè)分化是必然趨勢(shì)？

　　盡管物業(yè)股破發(fā)率遠(yuǎn)超去年，但物業(yè)行業(yè)的造富速度，仍遠(yuǎn)超大多數(shù)的地產(chǎn)商。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)5636億港元，較年初增長(zhǎng)1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)353億元人民幣，較年初增長(zhǎng)21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率的10.3倍。

　　然而，從當(dāng)前物業(yè)股的股價(jià)表現(xiàn)看，行業(yè)分化開始加劇，具有較強(qiáng)增長(zhǎng)能力以及背靠實(shí)力房企的物業(yè)股在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化。

　　僅從近期上市的物業(yè)新股情況來看，截至12月9日收盤，華潤(rùn)萬象生活獲得110倍市盈率，位列物業(yè)股估值第一名，刷新了11月19日融創(chuàng)服務(wù)上市首日獲得的85倍估值紀(jì)錄，截至當(dāng)日收盤，華潤(rùn)萬象生活市值約616億港元。金科服務(wù)獲得60倍市盈率，市值約326億港元，而在11月17日上市當(dāng)日市盈率則為52.69倍，總市值約291億港元。

　　相比而言，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)等實(shí)力較弱的物業(yè)企業(yè)，股價(jià)降幅居前且市盈率整體低于平均水平。截至12月9日收盤，興業(yè)物聯(lián)市盈率為12倍，估值約4.84億港元；燁星集團(tuán)市盈率為8.2倍，估值約3.85億港元。而排在物業(yè)股首位的碧桂園服務(wù)總市值約1362億港元，是燁星集團(tuán)的353倍。

　　不過，值得注意的是，自今年9月以來物業(yè)股板塊呈現(xiàn)持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，特別是今年第四季度以來，物業(yè)板塊迎來恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、恒大物業(yè)等多家企業(yè)密集上市，新股大量發(fā)行導(dǎo)致板塊調(diào)整，物業(yè)股估值開始出現(xiàn)回調(diào)，行業(yè)進(jìn)一步分化。

　　“行業(yè)分化是必然趨勢(shì)，特別是今年下半年一些物業(yè)公司出現(xiàn)了估值下降，部分物業(yè)股成為仙股，未來資本市場(chǎng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)本身份額一定會(huì)向頭部企業(yè)集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)。”金永宏告訴記者，規(guī)模小的企業(yè)有可能面臨業(yè)務(wù)萎縮的壓力，被資本邊緣化，“不排除未來會(huì)被其他上市企業(yè)并購的可能。”

　　華泰證券(行情601688,診股)指出，上市物管公司在增值服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，未來領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)可能進(jìn)一步擴(kuò)大，龍頭公司以政策東風(fēng)為契機(jī)，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

　　盡管如此，目前仍有包括建發(fā)物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、宋都物業(yè)、星盛商業(yè)管理、榮萬家等多家內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在排隊(duì)準(zhǔn)備在港股上市。12月7日，東原澄方也宣布啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃。

　　“目前物業(yè)行業(yè)整體集中度還不高，還需進(jìn)一步集中，在這一過程中就會(huì)涌現(xiàn)一批中大型物業(yè)公司，而未來物業(yè)行業(yè)容納100家左右的上市公司也是足夠的。”金永宏分析指出，未來上市依然會(huì)是物業(yè)行業(yè)謀取資金的重要手段，但怎么上市、在哪里上市值得進(jìn)一步探討。

　　11月27日，港交所官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件。根據(jù)港交所的建議，將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%，或按恒生指數(shù)平均收?qǐng)?bào)點(diǎn)數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%，該規(guī)定計(jì)劃于2021年7月1日開始實(shí)行。顯而易見，赴港上市的門檻提高了，這對(duì)于內(nèi)地物業(yè)企業(yè)特別是中小物業(yè)公司赴港上市都是一種挑戰(zhàn)。

　　而據(jù)證監(jiān)會(huì)11月18日的消息，同意深圳市特發(fā)服務(wù)(行情300917,診股)于創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票注冊(cè)。深圳特發(fā)服務(wù)的主要服務(wù)業(yè)態(tài)為政務(wù)服務(wù)和園區(qū)物業(yè)。據(jù)最新消息，特發(fā)服務(wù)計(jì)劃將于12月15日上市，將成為創(chuàng)業(yè)板物業(yè)第一股。

　　此外，今年5月在香港上市的房產(chǎn)中介服務(wù)公司方圓房服集團(tuán)12月3日發(fā)布公告稱，擬收購其母公司旗下的物業(yè)公司廣州方圓現(xiàn)代生活服務(wù)股份有限公司66.31%股權(quán)申請(qǐng)，已完成香港聯(lián)交所初步審核。如最終實(shí)現(xiàn)收購，這家物業(yè)百強(qiáng)公司將實(shí)現(xiàn)曲線上市。另一家廣東籍企業(yè)珠海華發(fā)物業(yè)，也已通過“借殼”方式實(shí)現(xiàn)上市。

　　“不排除港股在明年7月1日前還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小的密集的（上市）浪潮，7月1日之后上市途徑可能出現(xiàn)分化，即到底是在港股上市還是在創(chuàng)業(yè)板上市。”金永宏表示。