今天港 A 兩地市場(chǎng)整體偏弱，恒生科技指數(shù)回調(diào) 1.5% ，恒生指數(shù)回調(diào) 1% ，創(chuàng)業(yè)板下挫 0.9% ； 只有少數(shù)幾個(gè)板塊翻紅，物業(yè)板塊卻能保持強(qiáng)勢(shì)上漲。 物業(yè)股的邏輯之前也反復(fù)分析過(guò)了，現(xiàn)在需要討論的是這個(gè)板塊還有多少空間。

　　持續(xù)景氣的地產(chǎn)后周期

　　今天世茂服務(wù)，新城悅服務(wù)，綠城服務(wù)漲幅都接近10%；其中綠城服務(wù)幾個(gè)交易日漲幅快達(dá)到60%，主要原因是業(yè)績(jī)超預(yù)期，加上估值便宜，有補(bǔ)漲的邏輯存在；最近漲幅靠前的物業(yè)股都是估值偏低的公司。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)長(zhǎng)期看好物業(yè)股和竣工修復(fù)邏輯分不開(kāi)。房地產(chǎn)竣工面積增速在10月份見(jiàn)底之后，11月份開(kāi)始轉(zhuǎn)正反彈。由于疫情原因推遲了整個(gè)竣工周期，包括剛出臺(tái)的三道紅線(xiàn)，要求房企降低杠桿率：1、剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%；2、凈負(fù)債率不大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　這個(gè)政策出來(lái)之后，地產(chǎn)商被迫降低杠桿，而且短期推盤(pán)銷(xiāo)售回款的動(dòng)力更大，又間接性的推遲了竣工節(jié)奏。從下游相關(guān)性較大的幾家家居公司的業(yè)績(jī)和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，竣工修復(fù)回暖的周期并沒(méi)有中止。

　　統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)，商品房的竣工面積累計(jì)增速?gòu)?月份的-11.6%收窄到了12月份的-4.9%，今年2月份增速更是反彈了40.4%竣工周期再次出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象。

　　從竣工面積單月數(shù)值來(lái)看，增速反彈更為明顯，9月份單月增速是-17.7%，10月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)正反彈到了5.9%。預(yù)計(jì)竣工增速還會(huì)繼續(xù)向上走。房企交付面積加快，物業(yè)股業(yè)績(jī)會(huì)逐漸得到釋放，同時(shí)多數(shù)物業(yè)股的估值也逐漸回歸合理狀態(tài)。

　　當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)萬(wàn)億的市場(chǎng)空間，格局相當(dāng)分散，主流的物業(yè)公司由于母公司的先天優(yōu)勢(shì)和自身的市場(chǎng)化能力，支撐起40倍的估值是沒(méi)問(wèn)題的。而且這些公司的利潤(rùn)增速近幾年也會(huì)穩(wěn)定在40%左右。

　　板塊行情出現(xiàn)分化

　　現(xiàn)在物業(yè)股的行情有點(diǎn)奇葩，大的漲不動(dòng)，小公司短期有反彈也不會(huì)有太大的機(jī)會(huì)，反彈是中部的公司有業(yè)績(jī)驗(yàn)證，估值也相對(duì)便宜存在一波持續(xù)的行情，現(xiàn)階段來(lái)看物業(yè)股的行情已經(jīng)出現(xiàn)了分化。

　　拿剛剛發(fā)布業(yè)績(jī)的幾家公司來(lái)說(shuō)，世茂服務(wù)增速80%，最近反彈超過(guò)20%；融創(chuàng)服務(wù)增速130%，漲幅超過(guò)22%；佳兆業(yè)美好增速35%，今天漲幅接近30%?；径际侵械润w量的公司大漲，估值維持在20-30倍的區(qū)間；龍頭公司比如碧桂園服務(wù)估值可以達(dá)到40倍PE，其他尾部小公司估值只有10倍，也很難有拔估值的機(jī)會(huì)。

　　目前的市場(chǎng)處于大幅震蕩的階段，物業(yè)股的邏輯足夠硬，也有持續(xù)的業(yè)績(jī)驗(yàn)證才躲過(guò)了市場(chǎng)的大跌?，F(xiàn)在物業(yè)股的機(jī)會(huì)在于：地產(chǎn)爸爸有一定的實(shí)力，體量中等規(guī)模享受估值從20倍走向30倍的過(guò)程。

　　我一直認(rèn)為買(mǎi)地產(chǎn)股不如買(mǎi)物業(yè)股，買(mǎi)地產(chǎn)母公司比如買(mǎi)相應(yīng)的地產(chǎn)子公司。因?yàn)榈禺a(chǎn)公司有業(yè)績(jī)，物業(yè)公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊僦粫?huì)更快，下游物業(yè)板塊會(huì)有更加明顯的α行情。除了業(yè)績(jī)以外，市場(chǎng)也愿意給估值股較高的估值水平，存在戴維斯雙擊的機(jī)會(huì)。

　　雖然物業(yè)板塊有整體性的β行情，但多數(shù)小公司今年以來(lái)都沒(méi)有漲過(guò)，甚至出現(xiàn)了大幅回調(diào)的現(xiàn)象；即便投資者可以看到頭部公司的行情如火如荼，現(xiàn)在板塊的行情分化已經(jīng)十分嚴(yán)重。小公司只存在短期的交易型機(jī)會(huì)，建議還是少參與。中部的公司還存在機(jī)會(huì)，主要是哪些標(biāo)的呢？

　　部分物業(yè)股的參與機(jī)會(huì)

　　拉了一下重點(diǎn)物業(yè)公司的估值，從2021年的估值水平來(lái)看，當(dāng)前雅生活服務(wù)估值15倍，價(jià)格有足夠的安全邊際。龍頭公司碧桂園服務(wù)2021年估值40倍，看起來(lái)比較貴，但也有50%的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲瑫r(shí)頭部公司的業(yè)務(wù)多元化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就是要強(qiáng)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也會(huì)享受一定的市場(chǎng)溢價(jià)，2022年估值30倍不算貴。

　　從上往下看，估值偏低的有保利，中海和綠城物業(yè)。先看保利物業(yè)2021年估值24倍，還沒(méi)有達(dá)到30倍估值上限，公司在住宅類(lèi)物業(yè)和機(jī)構(gòu)類(lèi)市場(chǎng)都有布局，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加全面化和全國(guó)化。疫情導(dǎo)致2020上半年公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，凈利?rùn)同比增長(zhǎng)27.4%。但2019年公司業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)，營(yíng)收59.7億元，同比增長(zhǎng)41.1%；歸母凈利潤(rùn)4.9億元，同比增長(zhǎng)49.3%。

　　雖然整體性業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛饕€是受到關(guān)聯(lián)方的竣工交付影響，但是公共物業(yè)的在管面積卻出現(xiàn)了60%的增長(zhǎng)。公司的業(yè)績(jī)只是短暫性不及預(yù)期，2021年來(lái)看，估值只有25X PE，2022年21倍，估值已經(jīng)比較便宜了。

　　中海的情況實(shí)際上和保利物業(yè)差不多，母公司中海地產(chǎn)也是國(guó)企背景的地產(chǎn)商，只不過(guò)2020年業(yè)績(jī)中海物業(yè)稍微超市場(chǎng)預(yù)期，保利物業(yè)略低于市場(chǎng)預(yù)期，所以股價(jià)走勢(shì)前者就比后者強(qiáng)勢(shì)很多。公司2021年估值24倍和保利物業(yè)一樣，存在估值向上修復(fù)的過(guò)程。

　　最后就是5個(gè)交易日內(nèi)，漲幅異常兇猛的綠城服務(wù)，漲幅接近60%。綠城服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)18%，凈利潤(rùn)增速49%，市場(chǎng)預(yù)期41%，大超市場(chǎng)預(yù)期；現(xiàn)在母公司綠城中國(guó)正在沖規(guī)模，搶銷(xiāo)售的階段，物業(yè)子公司的業(yè)績(jī)不會(huì)差。

　　綠城物業(yè)2020年在管面積2.5億平米，合約面積5.4億平米；和碧桂園服務(wù)比較，在規(guī)模上兩者之間并沒(méi)有出現(xiàn)巨大的差距；碧桂園服務(wù)2020年在管3.8億平米，合約面積8.2億平米。而且公司今年利潤(rùn)率出現(xiàn)了明顯改善，毛利率19%，凈利潤(rùn)率7.3%。

　　2013年以來(lái)綠城服務(wù)的年復(fù)合增速40%，即使增速?zèng)]有碧桂園服務(wù)快，但規(guī)模上相差不大，綠城市值只有碧桂園服務(wù)的13%。同時(shí)碧桂園物業(yè)2022年估值30倍，PEG是0.9，也并沒(méi)有高估，相比之下反而綠城服務(wù)處于低估階段。但是經(jīng)過(guò)這一波大漲，綠城物業(yè)2021年估值已經(jīng)打到了40倍，也不算便宜了。

　　物業(yè)板塊行情已經(jīng)出現(xiàn)了分化，多數(shù)公司要么漲不動(dòng)要么估值高了，只有少數(shù)公司有階段性機(jī)會(huì)：有估值的安全墊和業(yè)績(jī)的持續(xù)性；比如中海物業(yè)，保利物業(yè)和新城悅服務(wù)。